Was ist eine Baulast?

Im Dickicht der rechtlichen Fachwörter stolpert der Bauherr über den Begriff „Baulast“ und weiß nicht, was dies ist. Baulast ist definiert als eine freiwillig übernommene Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die einzugehenden Verpflichtungen ergeben sich aus bereits bestehenden öffentlich rechtlichen Vorschriften und regeln diese in der Regel noch einmal detaillierter.

Es gibt unterschiedliche Baulasten, welche hier einmal kurz erörtert werden sollen:

Zufahrtsbaulast
Bekannt auch als Wegerecht. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich vertraglich dazu einem Nachbarn Durchfahrt durch sein Grundstück zu gewähren, ohne dass vorher eine Verpflichtung bestand. Dies ermöglicht dem Nachbarn die Bebauung seines Grundstücks, denn er kann dem Bauamt gegenüber nachweisen, dass sein Grundstück ordnungsgemäß erschlossen ist, und somit kann er eine Baugenehmigung erhalten.

Vereinigungsbaulast
Dies stellt die Verpflichtung dar zwei aneinandergrenzende Grundstücke baurechtlich als ein Grundstück zu behandeln. So ist es möglich beispielsweise auf beiden Grundstücken ein gemeinsames Gebäude zu erbauen.

Abstandsflächenbaulast
Hier wird die Abstandsfläche zwischen einzelnen Gebäuden von benachbarten Grundstücken geregelt.

Unterlassungsbaulast
Bei aneinander gereihten Gebäuden, müssen gemeinsam benutzte Bauteile erhalten bleiben, sollte ein Gebäude abgerissen werden.

Stellplatzbaulast
Diese regelt die Bereitstellung, Sicherung und Aufrechterhaltung von gemeinsam genutzten Stellplätzen.

Kinderspielflächenbaulast
In manchen Wohngebieten muss auch eine entsprechend große Fläche für Kinderspielplätze vorgesehen werden.  Wenn das dafür vorgesehene Grundstück für etwas anderes genutzt werden soll, so kann durch eine Baulast ein andres Grundstück dafür gesichert werden.  
Je nach Bundesland sind die Baulasten und die Vorschriften dafür unterschiedlich.  Eine Baulast kann als Eigenlast auf dem eigenen Grundstück liegen oder auf dem Nachbargrundstück als Fremdbaulast.

Wichtig jedoch für den Käufer eines Grundstückes ist, nicht nur einen Blick in das Grundbuch zu werfen, sondern sich auch zu erkundigen welche Baulasten eventuell auf dem Grundstück liegen. Denn in der Baulast sind Verpflichtungen festgelegt, die auf ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen gerichtet sind. Tun wird zum Beispiel definiert als Erhalten und Erstellen von Stellplätzen oder Erhalten von Bepflanzungen. Dulden ist unter andrem definiert als Zu- und Abfahrt von fremden Grundstücken oder als Erstellung von fremden Stellplätzen. Zum Unterlassen gehört unter anderem das Freihalten von Grundstücksteilen von Bebauung oder das Beseitigen von baulichen Teilen, wenn diese die Baustabilität gefährden.

Die Baulasten erlangen Rechtsgültigkeit sobald sie im Baulastverzeichnis eingetragen sind.

Eingetragene Baulasten gehen auf den Rechtsnachfolger über. Neben dem Eintrag im Baulastenverzeichnis muss sich ein Hinweis auf eine eingetragene Baulast auch im Liegenschaftsamt wieder finden. Dies kann unter Umständen zu recht unangenehmen und auch kostspieligen Überraschungen führen aber auch zur Wertminderung eines Grundstückes.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung gehandhabt werden. Ein Bauvorhaben das nicht mit der Baulast im Einklang steht, ist nicht genehmigungsfähig. Da die Baulasten eine Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde darstellen, leitet sich aber keine zivilrechtliche Grundlage ab. Es ist daher wichtig, Dinge wie das Wegerecht zwischen Nachbarn auch zivilrechtlich abzusichern.

Baulasten sind in den einzelnen Bundesländern etwas unterschiedlich geregelt. Es ist also durchaus notwendig, sich von Fall zu Fall in der Landesbauordnung zu informieren. Nichtkenntnis von bestehenden Baulasten entbindet keineswegs von den damit verbundenen Verpflichtungen.

Wann erlischt nun eine Baulast? Erst dann, wenn der Zweck des Bauwerks, für das die Baulast abgeschlossen wurde, erloschen ist bzw. entfernt wurde. Dies kann unter Umständen recht lange dauern. Sollten Sie gebeten werden, eine Baulast zu unterschreiben oder einzugehen, erkundigen Sie sich zuvor genau, was dies alles beinhaltet. Dabei sollten Antworten auf Fragen wie diese gefunden werden:

Führt die Baulast zur Wertminderung des Grundstückes?
Welche Auswirkungen hat die Baulast auf Leben und Wohnen der Grundstückseigentümer?
Für welchen Zeitraum wird voraussichtlich die Baulast gelten?

Eine Baulast ist zuerst einmal eine freiwillige Verpflichtung. Sollten Sie das Gefühl haben, gedrängt zu werden, ist es auf jeden Fall ratsam, juristischen Rat einzuholen.